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安徽新聞合肥11個月賣出8萬多套房 樓市“回暖”待來年?

來源: 中安在線 時間:2014-12-10 11:13:16 作者: 任金如 張華瑋 程兆

 

編者按 年關將至,全國房地產行業處于低谷,正當大家都在爭論和預測未來房地產行業的走勢時,“回暖”這個詞頻繁出現。任何一個市場都不可能永遠“跌跌不休”。國際油價暴跌,國內A股市場卻暴漲,在大量國際資金和場外資金開始跑步入場抄底,信心是我們唯一能賦予這波行情的理由。

  實體經濟仍然不景氣,經濟發展中還有春天么?從本期起,本報財富地理將對我省經濟中的亮點進行逐一回顧和盤點,尋找屬于今年冬季的經濟“春天”;。

 天氣由秋入冬,樓市也進入了年度最激烈的銷售進擊時刻。12月10日,算上今天,距離2015年還有21天,這也就意味著距離各大房地產企業年度結算還有不到一個月。

  在2014年最后一個月里,開發商“以價換量”將成常態。而在這種常態之下,合肥能否刷新去年年銷售超10萬套的“瘋狂”紀錄?昨日,市場星報記者綜合整理各家機構數據發現,至少在前11個月,合肥九大區域銷售住宅達82874套,已超出2012年7萬多套的住宅年銷售情況,絕對稱得上“旺市”。

  為何別的地方房子賣不動,合肥的樓市卻依舊堅挺?合肥的房子明年會繼續“搶手”嗎?合肥的房價又會何去何從?市場星報記者從多個角度進行梳理探討,以期給廣大購房者提供一些參考。

  購房故事

  外地人來肥“搶房”記

  怎么也沒想到,在合肥買房光簽到排隊就要等半天,說起今年的合肥樓市,剛在經開區購房的劉先生只有一個字形容——“搶”。

  一直在淮南工作的劉先生,明年準備回合肥的經開區工作、定居,因此買房成了他今年的頭等大事,可沒想到選了幾個月,都選不到中意的房子,不是房價超過了7000多元/平方米,就是小區周邊配套不全。

  在單位同事的推薦下,劉先生看上了這個位于繁華大道和集賢路交口的新小區,單價5280元/平方米,而且離中環城非常近??扇f萬沒想到的是,劉先生買一套房比逛趟菜市還要累。離開盤還有30分鐘,被開發商選作臨時售樓部的兩淮豪生大酒店里已是人山人海。開盤一個多小時,2000多位選房者中才搖出了200多個號碼。

  這種售樓盛況,在淮南幾乎沒有碰到過,淮南一些好的樓盤單價才超過5000元/平方米,已經順利拿下了一套110平方米住宅的劉先生感嘆。

  年初時,合肥部分銀行房貸放款還得等

  2013年10月份在合肥政務區買房的宋先生,在辦理住房按揭貸款時被告知,“現在放貸很慢,肯定要到14年了,新的一年一到,放款肯定快不少。”

  然而,到了2014年1月中旬,當宋先生詢問銀行業務人員貸款何時能下來時,卻被告知“本月我們的住房按揭貸款額度還是很緊,不知道2月會不會好一些,我們去年很多批下來的貸款到現在還沒放。”市場星報記者隨后從省城多家銀行了解后發現,在今年年初的時候,合肥大多銀行的貸款發放都不會像往年那樣在年初沖量。

  “以前,央行一般每個月對信貸額度會進行窗口指導,但不會進行嚴格限制,特別是在年初。我們要是1月的放款量超過了當月額度,2月就少放一些。”那時,省城一商業銀行的中層管理人員向記者透露,“但今年,我們將嚴格按照央行確定的貸款額度放款,我們每月的放款量會嚴格參照‘全年貸款額度除以12’。”

  根據在線金融搜索平臺“融360”發布的《中國房貸市場2月度分析報告》顯示,2014年春節過后,房貸市場期盼的“年初松、年底緊”的放貸局面并未到來,今年房貸利率優惠幾乎全部消失,且貸款難度依然較大。該報告在對合肥的調查中,13家按揭銀行,已有2家銀行停貸,停貸占比15.38%。根據該平臺分析,銀行停貸的原因一是額度不足,二是房貸業務已經非業務重點,銀行戰略開始重點轉型。

  10月,合肥市民開始張羅著買“二套房”

  國慶前夕,央行和銀監會聯合出臺新政“松綁”房貸,即“認貸不認房”,對于擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,執行首套房貸款政策。東莞銀行、招商銀行等,相繼在合肥執行房貸新政,招商銀行在房貸額度上單獨撥出信貸額度,用于支持購房貸款市場需求,并根據房地產市場的發展適時調增房貸額度。

  據市場星報記者了解,招行按照央行房貸新政的要求,在定價方面進一步支持居民購房貸款需求,具體根據借款人償付能力、信用狀況等因素,確定各借款人首付款比例和貸款利率水平。不過,就合肥市場而言,首套房貸利率水平仍以基準利率為主流,最多下浮不超過10%。但這相較于“二套房”的貸款利率,已經是極大優惠。

  在合肥五里墩一帶擁有一套小戶型的李先生,一直想再買套大房子,“之前買在五里墩這邊,就是考慮以后小孩的上學學區,但有了孩子才發現,60平米太小了。準備買個100多平米的,但是首付和貸款利率都高,一直沒下定決心?,F在根據新政,我的二套房,可以享受首套房政策了,我這段時間都在政務區和濱湖新區看房,準備買套大房子。”李先生在10月中旬向記者表示。

  現狀 合肥位次:11個月銷售總量全國靠前

  12月3日,上海易居研究院發布樓市監測報告稱,目前,全國30個典型城市新建商品住宅已經連續5個月出現了環比增長的態勢。

  這種樂觀態勢在合肥也有所表現。市場星報記者綜合整理各家機構數據得知,今年前11個月,合肥新建商品住宅銷售總量達到了82874套,雖然低于2013年住宅銷售總量102845套(近5年來的最高紀錄),但是超過了2012年住宅銷售成績——77384套。星空地產研究院執行院長陳偉坦言,合肥前11個月的住宅銷售總量(包括西南組團等在內),已經躍居全國前十的位次。

  上海易居研究院研究員嚴躍進分析稱,樓市成交樂觀源于市場預期的悄然變化,比如各地樓市監管政策放松,降息政策的不斷落地,促使部分持續觀望者積極考慮入市。再加上年底前各房企沖業績會降價促銷等原因,預計本月成交量仍然會很樂觀。

  數字揭秘:濱湖是合肥的“銷售金庫”

  到底是哪些區域、哪些因素在拉動合肥樓市?昨日,市場星報記者綜合整理各家機構公開的數據,針對合肥市9個區商品住宅的月度成交量和均價,進行了比較排名。

  銷量 濱湖區最熱賣新站區最冷清

  從銷量方面看,今年前11個月,合肥的濱湖新區新建商品住宅銷量最大,為15818套。除此之外,老城區的廬陽區和新城區的高新區,其住宅銷量都破萬套。政務區和新站區的住宅銷量在合肥墊底,都不足5000套。而剩下的瑤海區、包河區、經開區和蜀山區的住宅銷量都超過8000套。

  11月,合肥九個區住宅銷售總量上漲到了接近8000套,銷售量是近七個月來銷售量最高。而前11個月,濱湖新區住宅銷售量,與新站區銷量相差約5倍。

  價格 政務區房價近萬新站區房子最便宜

  11月,合肥住宅銷售月均價首次超過8000元/平方米,但對于一些銷量差不多的區域,卻是“同量不同價”的兩種命運。

  從價格方面看,合肥新建商品住宅均價排在首位的為政務區,單價9602.57元/平方米。處于“8”字頭的區域房價有蜀山區8278元/平方米、濱湖區8033.27元/平方米和廬陽區8009.41元/平方米。高新區和新站區的房價在“7”字頭以下。

  樓市分析“性價比”為熱銷之因

  從以上數據可以看出,合肥樓市之所以比其他城市“熱”的原因,并不僅僅是價格因素,“性價比”合適是根本原因。如,新站區房價在合肥墊底,但是其銷量在合肥也屈尊末位。高新區房價在合肥九大區域中倒數第三,但是其銷量卻是正數第三的位置。

  嚴躍進分析說,整體房價水平可以凸顯區域價值,但不排除某些區域的個別項目,在某些優質地段獨具特色。合肥是一個正處于大發展中的城市,城市框架拉大過程中,各個區域各有優勢,量和價僅作為一個熱度分析因素來考慮,具體還要看樓盤項目本身所處地段、周邊環境、政策環境以及金融風向等。

  合肥一位資深投資人也認為,量價因素不是衡量區域價值高低的唯一標準,政務區的房價一直都很堅挺,而且在合肥市范圍內遙遙領先,這和該區存量房日益減少,政務區區域價值的提升有很大關聯,這在其二手住房價格上也可以看出。

  樓市“回暖”有待明年

  合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為,短期來看,合肥樓市表現有些“搶眼”,但長期來看,合肥樓市的成績單仍然在正常范圍。綜合合肥全年新增人口、改善需求等眾多因素看,合肥樓市月均住宅銷售量在8000套左右屬于正常范圍,月均銷量低于5000套或者超過10000套,說明樓市“過冷”或者“過熱”。

  而簡單地認為,合肥樓市已經和全國一樣在“回暖”,這是不妥當的提法,凌斌認為。雖然11月份,合肥樓市均價首次突破8000元/平方米,但是在實際統計數據中,高價房占比較重,一些價格低廉的小區因為備案節點的原因,沒有被納入11月的數據中,后期這些低價樓盤備案,對于合肥全年住宅的銷售均價還有一定控制作用,畢竟在政府層面,還有全年房價上漲控制在10%以內的硬性任務指標在。

  2015年國家樓市政策即將定調,如果刺激需求依然為政策主線,不排除明年樓市整體回暖的可能性,而今年年末各開發企業的“清盤”大戰,也會拉高一波樓市行情,凌斌認為。

  房貸業務定價應有第三方介入

  早在今年5月份,央行曾“喊話”要求銀行滿足首套房房貸需求。當時多家銀行聲明表示支持,但并未對具體的房貸政策做出實質調整,房地產市場的冷寂一直持續到了今天。

  “國家出規定,銀行肯定要執行。但執行上也肯定存在地方差異,給消費者帶來實惠是肯定的,推動樓市回暖也是肯定的,但想達到推出政策的預期,就沒那么容易了。”中科大管理學院副教授張瑞穩就曾向市場星報記者表示,“考慮到利差,銀行并不會輕易給出最高優惠。從房貸成本來說,銀行不大可能降到7折利率。目前,銀行負債成本和前些年相比有了很大提升。”張教授的話,在合肥市場得到了驗證。

  同時,張瑞穩也建議,銀行應統籌安排,優先保障個人房貸業務規模,調整組織架構,精簡貸款審批流程,提高放款效率。“其實,我覺得個人住房貸款業務定價也需要指引和協調,可以讓第三方介入,比如讓銀行業協會參與指導定價,在支持民生消費的同時,兼顧銀行運營的商業可持續性。”(市場星報)

 

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